feature(be): 연립·다세대 전세가율 주의 기준 조정

backend/src/main/java/com/secondzip/backend/report/service/RiskEvaluationService.java

@@ -28,6 +28,7 @@ public class RiskEvaluationService {
 
     // 전세가율 기준
     private static final double JEONSE_RATIO_CAUTION = 0.70;
+    private static final double MULTI_HOUSING_JEONSE_RATIO_CAUTION = 0.60;
     private static final double JEONSE_RATIO_DANGER = 0.80;
     // 선순위채권 부담 기준 (주택가격 90% × 60%)
     private static final double PRIORITY_DEBT_LIMIT_RATIO = 0.54;
@@ -48,6 +49,8 @@ public class RiskEvaluationService {
             Arrays.asList("SINGLE_FAMILY", "MULTI_FAMILY");
     private static final List<String> COLLECTIVE_REGISTRY_TYPES =
             Arrays.asList("APARTMENT", "MULTI_HOUSEHOLD", "OFFICETEL");
+    private static final Set<String> LOWER_JEONSE_RATIO_CAUTION_TYPES =
+            Set.of("MULTI_HOUSEHOLD");
     private static final Set<String> KNOWN_OWNER_TYPES =
             Set.of("INDIVIDUAL", "CORPORATION", "TRUST_COMPANY");
 
@@ -543,11 +546,14 @@ private FraudTypeResultDTO buildUnderwaterJeonse(
      * 실제로 보는 것: 매매 기준가 대비 전세보증금 비율.
      *
      * [판정 로직]
-     * - 80% 이상 -> DANGER / 70~80% -> CAUTION / 70% 미만 -> SAFE
+     * - 연립·다세대: 80% 이상 -> DANGER / 60~80% -> CAUTION / 60% 미만 -> SAFE
+     * - 다가구: 다른 세입자의 선순위보증금을 알 수 없어 CAUTION / UNVERIFIED
+     * - 그 외 유형: 80% 이상 -> DANGER / 70~80% -> CAUTION / 70% 미만 -> SAFE
      * - 가격 데이터 누락 -> CAUTION / UNVERIFIED
      */
     private JudgementDTO judgeHighJeonseRatio(BuildingData building, PriceData price, Long deposit) {
-        // 다가구 실거래가는 건물 전체 가격이어서 한 세대 보증금과 직접 나눌 수 없다.
+        // 다가구는 분모가 건물 전체 가격이지만 분자는 특정 세대의 보증금이다.
+        // 다른 세입자의 선순위보증금을 모르는 상태에서 안전을 확정하지 않는다.
         if (building != null && "MULTI_FAMILY".equals(building.getBuildingType())) {
             return JudgementDTO.unverified();
         }
@@ -557,8 +563,12 @@ private JudgementDTO judgeHighJeonseRatio(BuildingData building, PriceData price
         }
 
         double ratio = (double) deposit / basePrice;
+        String buildingType = building != null ? building.getBuildingType() : null;
+        double cautionThreshold = LOWER_JEONSE_RATIO_CAUTION_TYPES.contains(buildingType)
+                ? MULTI_HOUSING_JEONSE_RATIO_CAUTION
+                : JEONSE_RATIO_CAUTION;
         if (ratio >= JEONSE_RATIO_DANGER) return JudgementDTO.verified(RiskLevel.DANGER);
-        if (ratio >= JEONSE_RATIO_CAUTION) return JudgementDTO.verified(RiskLevel.CAUTION);
+        if (ratio >= cautionThreshold) return JudgementDTO.verified(RiskLevel.CAUTION);
         return JudgementDTO.verified(RiskLevel.SAFE);
     }
 

backend/src/test/java/com/secondzip/backend/report/service/RiskEvaluationBoundaryTest.java

@@ -117,6 +117,60 @@ static Stream<Arguments> jeonseRatioBoundaries() {
         );
     }
 
+    @ParameterizedTest(name = "deposit={0} -> {1}")
+    @MethodSource("multiHouseholdJeonseRatioBoundaries")
+    @DisplayName("연립·다세대는 전세가율 60%와 80% 경계값으로 판정한다")
+    void appliesMultiHouseholdJeonseRatioBoundaries(long deposit, RiskLevel expected) {
+        BuildingData building = baselineBuilding();
+        building.setBuildingType("MULTI_HOUSEHOLD");
+        building.setBuildingUse("다세대주택");
+
+        DetailResultDTO result = detail(
+                evaluate(
+                        baselineRegistry(),
+                        building,
+                        price(1_000_000_000L),
+                        deposit,
+                        "서울"
+                ),
+                DetailType.HIGH_JEONSE_RATIO
+        );
+
+        assertEquals(expected, result.getRiskLevel());
+        assertEquals(DataStatus.VERIFIED, result.getDataStatus());
+    }
+
+    static Stream<Arguments> multiHouseholdJeonseRatioBoundaries() {
+        return Stream.of(
+                Arguments.of(599_999_999L, RiskLevel.SAFE),
+                Arguments.of(600_000_000L, RiskLevel.CAUTION),
+                Arguments.of(799_999_999L, RiskLevel.CAUTION),
+                Arguments.of(800_000_000L, RiskLevel.DANGER)
+        );
+    }
+
+    @Test
+    @DisplayName("다가구는 건물 전체 가격과 한 세대 보증금을 직접 비교하지 않는다")
+    void multiFamilyJeonseRatioIsUnverified() {
+        BuildingData building = baselineBuilding();
+        building.setBuildingType("MULTI_FAMILY");
+        building.setBuildingUse("다가구주택");
+
+        DetailResultDTO result = detail(
+                evaluate(
+                        baselineRegistry(),
+                        building,
+                        price(1_000_000_000L),
+                        100_000_000L,
+                        "서울"
+                ),
+                DetailType.HIGH_JEONSE_RATIO
+        );
+
+        assertEquals(RiskLevel.CAUTION, result.getRiskLevel());
+        assertEquals(DataStatus.UNVERIFIED, result.getDataStatus());
+    }
+
     @ParameterizedTest(name = "mortgage={0} -> {1}")
     @CsvSource({
             "0, SAFE",